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こんにちは！イエプラスのスタッフです！

マンションの大規模修繕工事は、工事の規模が大きいため、区分所有者とのあいだでトラブルが発生することも少なくありません。

今回は、大規模修繕工事でよく起こるトラブルの種類と、その背景にある原因、そして解決方法について詳しく解説します。

もくじ

• なぜトラブルが起きるのか？

• よくあるトラブル①　工事の騒音・振動・臭気への苦情

• よくあるトラブル②　工事費用の負担と修繕積立金の不足

• よくあるトラブル③　工事内容や業者選定への不満

• よくあるトラブル④　専有部分と共用部分の境界をめぐる混乱

• よくあるトラブル⑤　工事中の生活への影響

• トラブルを防ぐためにできること

• 大規模修繕もイエプラスにご相談ください

なぜトラブルが起きるのか？

大規模修繕でトラブルが生じやすい根本的な理由は、「情報の非対称性」にあります。

施工会社や管理組合の役員が工事の内容や必要性を十分に理解していても、一般の区分所有者は専門的な知識がないため、費用や工事内容について疑問や不安を持ちやすいものです。

また、マンションには年齢層も生活スタイルも異なる多くの住民が暮らしており、工事に対する優先度や許容度もそれぞれ異なります。

在宅勤務者や乳幼児を抱えた家庭にとって騒音は深刻な問題ですし、高齢者は窓が開けられない期間、不便さを強く感じることがあります。

さらに、費用の問題も絡んできます。

修繕積立金が不足していると、一時金の徴収が必要になることもあり、これが区分所有者の反発を招くことがあります。

こうした複数の要因が絡み合うことで、さまざまなトラブルへと発展します。

よくあるトラブル① 工事の騒音・振動・臭気への苦情

大規模修繕中に最も頻繁に寄せられるのが、騒音・振動・臭気に関する苦情です。

外壁の高圧洗浄やタイルのはつり工事（はつり機コンクリートを削る作業）は、大きな音や振動を伴います。

また、塗装工事では溶剤系塗料の独特のにおいが気になるという声も出てきます。

こうした苦情への基本的な対処は、事前の丁寧な周知にあります。

工事の開始前に、どの期間にどのような作業を行うのか、日程表や工事内容の説明書を配布して住民に伝えておくことで、「知らなかった」という不満を大幅に減らせます。

工事の内容と影響が分かっていれば、多少の不便も受け入れてもらいやすくなるものです。

作業時間については、工事区域の居住者に配慮し、特にコンクリートはつりなどの大きな騒音を伴う工事は午前中に集中させ、午後は比較的静かな作業を行うといった工夫をすることがあります。

臭気に関しては、可能な範囲で低臭タイプの塗料を選択したり、換気の良い時間帯や方向を意識した施工を行うことで対応します。

苦情が寄せられた場合は迅速に現地を確認し、作業方法の調整ができないか検討するという誠実な対応がトラブルの拡大を防ぎます。

よくあるトラブル② 工事費用の負担と修繕積立金の不足

費用に関するトラブルも、大規模修繕工事でよく見られます。

国土交通省の「マンション総合調査（2018年度）」によると、修繕積立金の積立額が計画を下回っているマンションが全体の3割以上に上るとされており、費用不足は全国的な課題となっています。

修繕積立金が不足している場合、一時金の徴収か、金融機関からの借り入れという選択肢をとることになります。

一時金の徴収は区分所有者に直接的な経済的負担をかけるため、「なぜこうなったのか」「費用の使い道は適切だったのか」といった不満や疑問が出やすくなります。

こうした事態を防ぐためには、管理組合が長期修繕計画を定期的に見直し、修繕積立金の水準が適切かどうかを確認し続けることが求められます。

施工会社の立場からは、見積もりの内訳を詳細に提示し、「この費用は何のための工事か」を住民に分かりやすく伝えることが、費用への納得感を高める助けになります。

よくあるトラブル③ 工事内容や業者選定への不満

「なぜこの業者に決まったのか」「他にもっと安い業者がいたのではないか」という疑問は、区分所有者からよく上がる声です。

特に、管理会社が施工会社を紹介するケースでは、「管理会社と施工会社がつながっていて、割高な工事費になっているのではないか」という不信感を持つ住民もいます。

こうした不満を解消するためには、業者選定のプロセスを透明化することが何より効果的です。

複数の業者から相見積もりを取り、選定の基準（価格・実績・工法・アフターサービスなど）を住民に対してオープンにすることで、決定プロセスへの信頼が生まれます。

管理組合が主体的に業者選定に関わり、必要に応じて設計監理の専門家（マンション修繕の設計事務所など）を活用して第三者の視点を入れることも、公正さを担保する手段として有効です。

よくあるトラブル④ 専有部分と共用部分の境界をめぐる混乱

マンションでは、「共用部分」と「専有部分」の境界が分かりにくいことが多く、これがトラブルの原因になることがあります。

例えば、バルコニーは各住戸の所有者が占有して使用しているものの、法的には共用部分とされています。

そのため、バルコニーの防水工事を行う際に、住民が「自分の部屋の一部に勝手に入ってくるのか」と感じてしまうケースがあります。

また、窓やサッシについても、共用部分と専有部分の区分はマンションの管理規約によって異なります。

工事の前に「この部分は共用部分であるため、管理組合の責任で修繕を行います」と明確に説明しておくことで、こうした混乱を避けられます。

区分所有法や各マンションの管理規約の内容を平易な言葉で説明した資料を配布するのも、有効な手段の一つです。

よくあるトラブル⑤ 工事中の生活への影響

足場の設置によって室内が暗くなる、窓が開けられない期間が続く、洗濯物を外に干せないといった日常生活への影響も、区分所有者が強く感じる不満の一つです。

特に工期が長くなると、こうした不便が積み重なり、施工会社や管理組合への不満につながってきます。

この点については、工事前に「工事中は窓の開閉に制限が生じる期間があります」「洗濯物は室内干しをお願いします」といった具体的な案内を事前に行い、住民が心の準備をできるようにしておくことが対処の基本となります。

また、足場が設置されているあいだは外部からの視線が気になるという声もありますので、プライバシーシートの設置状況や防犯対策についても事前に説明しておくと安心感につながります。

トラブルを防ぐためにできること

これまで紹介してきたトラブルに共通するのは、「情報が十分に伝わっていない」という点です。

裏を返せば、丁寧なコミュニケーションを継続することが、トラブルを防ぐ最善の方法といえます。

具体的には、工事開始前の説明会の開催、工事期間中の定期的なニュースレターの配布、現場に常駐する担当者への問い合わせ窓口の設置などが有効です。

住民から苦情や質問が寄せられた場合は、放置せずに迅速に回答・対応することで、不満が大きくなる前に解消できます。

また、施工会社と連携し、工事の進捗状況や変更点が生じた際には速やかに住民と共有することが求められます。

予定外の工期延長や追加費用が発生した場合、事後報告では住民の不信感を招きやすいので、変更が見込まれた時点で早めに相談・説明する姿勢が大切です。

大規模修繕もイエプラスにご相談ください

大規模修繕工事は、規模の大きさや工事期間の長さなどから、区分所有者とのトラブルが生じることがあります。

区分所有者とのトラブルを避けるには、事前の情報共有や説明など、意思の疎通と誠実な対応が重要なポイントになります。

そのためには、まず管理組合と施工業者との密な連携が必要です。

弊社は工事内容や見積もりの内訳について、マンションオーナー様、管理組合様にわかりやすく丁寧にご案内しておりますので、その点はご安心ください。

大規模修繕についてのご質問や見積もりのご依頼は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

相見積もり、他社との比較検討も歓迎しております。

その他、戸建住宅の雨漏りの無料調査、各種リフォームの無料見積もりも承っておりますので、相模原市を中心とした神奈川県全域、町田市など神奈川県寄りの東京都内にお住まいの方で、屋根、外壁のリフォームをお考えの方は、ぜひ弊社にご相談ください。