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こんにちは！イエプラスのスタッフです！

マンションの大規模修繕工事は、小規模なマンションでも建物の維持のために必要になります。

マンションオーナー様におかれましては、修繕の周期が気になる方も多くいらっしゃると思います。

そこで今回は、小規模マンションの大規模修繕工事について、基本的なことからよくある悩みまで、できるだけわかりやすくお伝えします。

もくじ

• 大規模修繕工事とは？

• 大規模修繕工事の対象となる箇所

• 工事の周期と適切なタイミング

• 小規模マンション特有の課題

• 修繕積立金の考え方

• 小規模マンションの大規模修繕工事はイエプラスにご相談ください

大規模修繕工事とは？

まず大規模修繕工事について再確認しましょう。

建築基準法では、建築物の「主要構造部」の一種以上について、半量以上にわたる修繕・模様替えを行う工事を「大規模の修繕・模様替え」と定めています。

ただし、マンション管理の文脈で使われる「大規模修繕工事」はこれとは少し異なり、国土交通省のガイドラインでは、マンションの共用部分を対象に計画的に行う修繕工事全般を指しています。

簡単に言うと、マンション全体の共用部分——外壁、屋上、廊下、バルコニーなど——を対象にして、劣化した箇所を修繕・改修する工事が大規模修繕工事です。

新築当時の性能・機能を回復させることを目指して、建物の寿命を延ばすための工事といえます。

「修繕」なので、増築や大幅な機能追加を行うものではなく、あくまでも傷んだ箇所を直すことが中心になります。

大規模修繕工事の対象となる箇所

大規模修繕工事では、マンションのどのような箇所が工事の対象になるのでしょうか。

一般的な対象箇所としては、次のような部位が挙げられています。

外壁については、タイルやモルタルの浮き・ひび割れの補修、シーリング（コーキング）の打ち替えが代表的な工事です。

外壁は雨風に常にさらされているため、経年による劣化を避けられません。

屋上・屋根については、防水層の更新が主な修繕内容になります。

防水層が傷むと雨漏りに繋がるため、大規模修繕の際にここはできるだけ更新すべきです。

廊下や階段などの共用部分の床・壁・天井の塗装や防水処理、手すりや鉄骨部分の錆止め塗装なども、大規模修繕の項目に含まれます。

さらに、給排水管やガス管などの設備配管の更新も大規模修繕と合わせて行われるケースが多いです。

このほか、エレベーターや機械式駐車場、エントランスや集合郵便受けの改修なども修繕計画に組み込まれることがあります。

どの箇所をどの時期に修繕するかは、建物の状態や劣化の進み具合によって変わります。

専門の業者による調査診断（劣化診断）を行い、実際の状態を把握した上で工事の優先順位を決めるのが基本的な流れです。

工事の周期と適切なタイミング

大規模修繕工事は、一般的に12〜15年周期で行うのが適切とされています。

これは国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」でも確認されているもので、多くのマンションで採用されているサイクルです。

ただし、12〜15年というのはあくまでも目安で、マンションの立地や構造、使用されている材料、日常的なメンテナンスの状況によって、適切なタイミングは前後します。

海沿いや寒冷地など、気候条件が厳しい地域では劣化が早まる傾向があります。

工事のタイミングは「年数」だけで判断するのではなく、定期的な点検・診断の結果をもとに判断するのが望ましいやり方です。

外壁のひび割れが広がっている、シーリングが剥がれ始めている、屋上防水に膨れが出ているといった劣化のサインが見られたら、年数にかかわらず早めに専門の業者に相談することをお勧めします。

小規模マンション特有の課題

ここからは、特に小規模マンションに絞ったお話です。

一般的に、総戸数が20戸以下程度のマンションは「小規模マンション」と呼ばれることが多いです。

小規模マンションには、大規模なマンションとは異なる特有の事情がいくつかあります。

修繕積立金の問題

最も大きな課題が修繕積立金の問題です。

大規模修繕工事にかかる費用のうち、外壁補修や防水工事などの「足場が必要な工事」は、小規模なマンションでもある程度かかります。

そのため、戸数が少ないほど1戸あたりの負担額が大きくなる傾向があります。

国土交通省の調査によると、大規模修繕工事にかかる費用は、マンション全体で数百万円〜数千万円規模になることが一般的です。

20戸のマンションで2,000万円の工事費がかかれば、1戸あたり100万円の負担になります。修繕積立金が不足している場合、住民から一時金を集めたり、金融機関から借り入れを行ったりする必要が生じます。

管理組合の人手不足

戸数が少ないマンションでは、管理組合を運営する人手が限られます。

大規模修繕工事では、業者の選定・見積もりの比較・工事内容の確認など、管理組合が対応しなければならない業務が多岐にわたります。

専門知識がない状態でこれらをこなすのは簡単ではありません。

こうした場合、マンション管理士や建築士などの専門家に相談しながら進めることが有効です。

業者が見つかりにくいケース

小規模なマンションは、施工会社にとって利益が小さい案件になることがあり、大手施工会社が受注に積極的でない場合があります。

見積もりを依頼しても断られたり、費用が割高になりやすかったりすることもあります。

その点は、地域の中小規模の施工会社を含めて複数の業者から見積もりを取ることで、適正な価格で発注できる可能性が高まります。

修繕積立金の考え方

大規模修繕工事を計画通りに実施するためには、修繕積立金の管理が重要になります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和3年改訂版）」では、修繕積立金の目安となる積立額の計算方法が示されています。

同ガイドラインによると、専有床面積あたりの月額積立金の参考値は、一般的な中低層マンションでは、1平方メートルあたり月165〜325円程度が目安とされています（地上20階未満、機械式駐車場なしの場合）。

(昨今のインフレによる人件費や材料費の値上がりからさらに上昇する可能性があります)

ただし、これはあくまで参考値であり、実際には建物の状態や長期修繕計画の内容に合わせて積立額を設定する必要があります。

修繕積立金が慢性的に不足している場合、積立額の見直しを管理組合で議論するのが先決です。

値上げは住民の理解を得るのが難しいこともありますが、将来の大きな一時負担を避けるためには、計画的な積み立てが不可欠になります。

小規模マンションの大規模修繕工事はイエプラスにご相談ください

小規模マンションの大規模修繕工事は、費用・人手・業者選定など、さまざまな面で難しい調整が必要になります。

ですが、適切な修繕は建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることに繋がるため、長期的に見ると必要な工事と言えます。

弊社では、外壁や屋上防水など外装リフォームを中心に、小規模マンションの修繕工事に対応しております。

「どこから手をつければいいかわからない」「見積もりだけ取ってみたい」等のご相談も大歓迎です。

その他、戸建住宅の雨漏りの無料調査、各種リフォームの無料見積もりも承っておりますので、相模原市を中心とした神奈川県全域、町田市など神奈川県寄りの東京都内にお住まいの方で、屋根、外壁のリフォームをお考えの方は、ぜひ弊社にご相談ください。