ビルの外装リフォームについて
こんにちは！イエプラスのスタッフです！
弊社では低層～中層のビルの外装リフォームも承っております。
ビルの外装も戸建住宅と同様、環境や経年劣化の影響から、定期的なリフォームが必要になります。
ビルの外装リフォームは、外観を整え、劣化や防水性能の低下を抑えるだけでなく、外壁の脱落、落下による事故につながる可能性もあるため、計画的な点検と改修が必要です。
今回は、ビルの外装リフォームについて、内容や工法、法令上の規則に整理します。
もくじ
ビル外装リフォームの対象範囲
ビル外装リフォームの主な工事内容
ビル外装リフォームの流れ
建築基準法との関係
施工時に関係する法令
ビル外装リフォームを検討する際の視点
ビルの外装リフォームもイエプラスにお任せください
ビル外装リフォームの対象範囲
ビルの外装リフォームは、外壁・開口部・付帯部を含む建物外周部分が対象となります。
代表的な工事は、外壁塗装、外壁タイルやサイディングの補修・改修、コンクリートの劣化補修、防水処理などです。
加えて、窓まわりやシーリング、庇、手すり、パラペットなども外装に含まれます。
これらの工事は戸建住宅同様、個別の不具合の修繕から外装全体の工事をまとめて実施するケースまで様々です。
ただ、ビルは階数と面積の関係で足場設置費用が高くなるため、外装全体をまとめて見直す計画が採用されるケースが多いです。
ビル外装リフォームの主な工事内容
ビルの外装リフォームで比較的多い工事が外壁塗装です。
ビルの外壁はコンクリートなど耐用年数の長い建材が使われることが多いですから、外壁の補修と塗り替えが多くなります。
塗り替えによる外壁保護、防水性の維持、美観の回復を怠ると、外壁の劣化による割れ（クラック）や破損、黒ずみなどの汚れの蓄積など、様々な不具合が生じます。
また白や淡色の外壁は、塗装が劣化して親水性が落ちると雨垂れによる黒ずみが目立つようになります。
外壁材自体の劣化が進んでいる場合には、補修工事や張替え工事が必要になります。
タイル外壁では、浮きや剥離の対応として、部分的な張替えや注入補修を行います。
コンクリート外壁では、ひび割れへのシーリング材の注入や断面修復が代表的です。
既存外壁の上から新しい外装材を施工するカバー工法も可能です。
カバー工法は撤去工事が少なく、廃材を抑えられる点が特徴ですが、建物の重量増加や法令上の扱いについて事前確認が必要な場合があります。
外壁以外では、目地やサッシのシーリングの打ち替え、雨漏りの修繕、屋上の防水塗装や、アパートなどでは屋根の塗り替え、葺き替えもあります。
このようにビルの外装リフォームも、工事の種類自体は戸建住宅と大きく変わりません。
ビル外装リフォームの流れ
ビルの外装リフォームでは、最初に現地調査と劣化診断を行います。
ここで外壁のひび割れ、塗膜の剥がれ、タイルの浮きなどを確認し、必要な工事項目を整理します。
その後、工事内容と仕様を決定し、足場計画を含めた施工計画を立てます。
ビルでは高所作業となるため、足場の設置方法や安全対策が工程全体に影響します。
工事期間中は、下地補修、防水処理、仕上げ工事を段階的に進めます。
完了後には外観や施工状況を確認し、足場解体と清掃を行って引き渡しとなります。
大筋の流れは戸建住宅と変わりませんが、工事の規模、面積が大きくなるため、かかる費用や工事計画に違いがでます。
建築基準法との関係
ビルの外装リフォームに関して、建築基準法上で特に意識されるのが「建築確認申請」の要否です。
一般的な外壁塗装や、仕上げ材の表層を対象とした改修では、基本的に建築確認申請は求められません。
これは建物の主要構造部に変更が及ばないためです。
一方、外壁材を撤去して下地から大規模に改修する場合や、主要構造部の過半に及ぶ修繕が含まれる場合には、「大規模修繕・模様替え」として確認申請が必要となる可能性があります。
この判断は工事内容と構造への影響範囲によって決まります。
そのためビルであっても、塗装工事のみであれば確認申請を行わずに施工できるケースが多くあります。
施工時に関係する法令
ビルの外装リフォームでは、建築基準法以外にも複数の法令が関係します。
高所作業を伴う工事では、労働安全衛生法に基づく足場の設置基準や安全管理が求められます。
また、外壁材や旧塗膜の撤去がある場合には、廃棄物処理法に沿った分別・処理が必要です。
その他、地域によっては景観条例や屋外広告物条例などが外観デザインに影響する場合もあります。
ビルの立地条件によっては、色や素材の選定に制限が生じるケースもあります。
ビル外装リフォームを検討する際の視点
ビルの外装リフォームでは、単に見た目を整える発想だけではなく、劣化状況と今後の維持管理を見据えた計画が求められます。
外壁の種類や築年数、周辺環境によって、劣化の進行や必要な工事内容は異なります。
現地調査を踏まえ、塗装で対応できる範囲なのか、補修や改修を組み合わせる必要があるのかを整理するのが重要になります。
またビルでは足場費用の割合が高くなるため、複数の外装工事を同時期にまとめてコストを削減するのが理想です。
そのため、個別の修繕を別々の業者に依頼するのではなく一社でまとめ、定期メンテナンス等も同じ業者に任せるのが合理的です。
ビルの外装リフォームもイエプラスにお任せください
ビルの外装リフォームは、建物の安全性と維持管理に直結します。
外壁の劣化を放置すると、補修範囲が広がり、結果として工事規模も大きくなります。
イエプラスでは、外壁塗装や補修工事など、ビルの状況に応じたリフォームをご提案させていただいております。
低～中層ビルオーナーの方で、外装の修繕をお考えの方はぜひ弊社にお尋ねください。
また戸建住宅の外装全般、外構のリフォーム等も承っておりますので、相模原市を中心とした神奈川県全域、町田市など神奈川県寄りの東京都内で外装リフォームを検討中の方は、お気軽にご相談ください。
無料調査、無料見積りにも対応しております。
