築年数ごとに考えるビル・マンションの大規模修繕
こんにちは！イエプラスのスタッフです！
ビルやマンションの維持管理では、大規模修繕の計画が重要な役割を担います。
建物は時間の経過とともに外装・防水・設備が段階的に劣化するため、ビルやマンションは定期的な大規模修繕を、劣化の程度に応じた適切な形で行う必要があります。
そこで今回は、築年数を軸に、大規模修繕で検討されやすい内容を整理し、あわせてSRC造・RC造・S造といった構造ごとの差にも触れます。
ビルオーナー様、マンションオーナー様が中長期の計画を立てる際の参考になれば幸いです。
もくじ
築10年前後で意識したい点
築15～20年頃に検討される修繕
築25～30年以降の対応
建物構造による外装・躯体の違い
計画的な大規模修繕の考え方
ビルやマンションの修繕もイエプラスにお任せください
築10年前後で意識したい点
新築から10年程度が経過すると、外壁塗装やシーリング材に初期劣化が現れ始めます。
一般的な外壁用シーリング材の耐用年数は7～10年程度で、大規模修繕のサイクルより短い傾向があります。
しかし最近では耐用年数が10～15年の高耐久のシーリング剤も増えており、大規模修繕のタイミングと合うケースも多く見られます。
築10年弱でシーリングのひび割れや肉痩せがないかチェックしましょう。
外壁塗装については、シリコン塗料やラジカル塗料の耐用年数と大規模修繕の周期が比較的近いため、最初の塗り替え時期としてちょうどいいケースが多く見られます。
塗装の塗り替えとシーリングの打ち替えは、同時に行うと足場代等の費用が一回で済みますから、最初の大規模修繕にまとめた方が出費を抑えられます。
その他の修繕箇所については、この時期は建物全体で見るとそれほど劣化が進んでいないため、全面的な改修より目視点検や打診調査を通じた現状把握が中心になります。
外壁タイルの浮き、塗膜の退色、防水層表面の摩耗など、軽微な変化を確認し、必要に応じて補修を検討します。
特に屋上防水やバルコニー防水は、雨水の影響を直接受けるため、早い段階での確認が推奨されています。
防水層の種類によって耐用年数が異なるため、材質も考慮して早めに塗り替えるのがよいでしょう。
築15～20年頃に検討される修繕
築15～20年は、初回の大規模修繕が計画されやすい時期です。
国土交通省のガイドラインでも、外壁補修・屋上防水更新・鉄部塗装などをまとめて実施する例が多く示されています。
外壁では、タイルの浮き補修や全面的な再塗装が検討対象になります。
鉄部では、階段・手すり・扉枠などに錆が進行し、塗膜による保護性能が低下します。
外階段は特に、老朽化による崩落で死亡事故が起きる恐れのある部分なので、細心の注意を払う必要があります。
防水については、既存仕様に応じて更新工法を選定します。
この段階で修繕範囲を整理しておくと、次の周期までの維持管理が安定しやすくなります。
調査報告書を基に優先順位を付け、資金計画とすり合わせる流れが一般的です。
築25～30年以降の対応
築25～30年を超えると、外装や防水に加え、躯体コンクリートの中性化や鉄筋腐食への配慮が必要になります。
コンクリートは強アルカリ性ですが、空気中の二酸化炭素と反応して徐々に中性化が進行していきます。
中性化が鉄筋位置に達すると、錆の発生により爆裂や剥落が起きやすくなります。
そのためこの時期の大規模修繕では、外壁調査をより詳細に実施し、断面修復や被覆材による保護を組み合わせる例が見られます。
また、給排水管や電気設備など、外装以外の設備更新と時期を合わせる計画も検討されます。
その際足場を共用すると全体コストを抑えやすく、工事も効率よく行えます。
建物構造による外装・躯体の違い
建物は構造部分の違いによって分類でき、構造ごとに劣化の傾向が異なります。
RC造は、壁や床が鉄筋コンクリートで構成され、外壁が構造体を兼ねる場合が多くあります。
そのため、外壁劣化が躯体性能に影響しやすく、定期的な補修が前提になります。
SRC造は、鉄骨を鉄筋コンクリートで包み込む構造で、高層建物に多く採用されています。
耐震性に優れる一方、構造が複雑な分、劣化診断ではより専門的な調査が必要なケースもあります。
S造は、外壁が非構造部材となる例が多く、外装材の選定や取り付け状態が耐久性に直結します。
鋼材の防錆管理が維持管理の要点として挙げられています。
計画的な大規模修繕の考え方
大規模修繕は単発の工事としてではなく、長期修繕計画に組み込まれる管理業務です。
国土交通省の資料でも、築年数ごとに想定される劣化と修繕内容を整理し、段階的に更新することが推奨されています。
定期調査の記録を蓄積し、修繕履歴を把握すると、次回工事の範囲が明確になり、結果として不要な工事を避けやすくなります。
計画的な大規模修繕は建物の安全性や資産価値の維持に欠かせません。
築年数を考慮して適切な修繕計画を立てることが、ビルやマンションの長期的に運用する秘訣になります。
ビルやマンションの修繕もイエプラスにお任せください
ビルやマンションの修繕は築年数によって対処が異なることがあり、その時々で適切な修繕を行うことが求められます。
弊社では、小～中規模のビルやマンションの修繕も承っております。
現地調査から修繕内容の整理、見積作成まで、お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、修繕やリフォームをご検討の際はお気軽にご相談ください。
また戸建住宅の外装全般、外構のリフォーム等も承っておりますので、相模原市を中心とした神奈川県全域、町田市など神奈川県寄りの東京都内で外装リフォームを検討中の方は、お気軽にご相談ください。
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