大規模修繕の相見積もりとプロポーザル方式
こんにちは！イエプラスのスタッフです！
マンションやビルの大規模修繕は、工事金額が大きく工期も長くなりやすいため、依頼する会社を選ぶ判断が後々まで影響します。
業者選びの手法として、主に費用負担を抑えるために相見積もりをとるマンション、ビルオーナー様は少なくないかと思います。
この相見積もりには、単に費用を比較するだけでなく、施工内容や工法などを各社に提案してもらう「プロポーザル方式」という方法があります。
今回はこの相見積もりとプロポーザル方式について、基本から選ぶ際の考え方まで解説します。
もくじ
- 大規模修繕の費用負担を抑えるために
- 相見積もりについて
- プロポーザル方式とは？
- プロポーザル方式と向き不向き
- 業者を選ぶポイント
- 大規模修繕のご相談もイエプラスへ
大規模修繕の費用負担を抑えるために
大規模修繕では、外壁の補修や塗装、屋上やバルコニーの防水、鉄部の塗装、シーリングの打ち替えなど共用部分全体が対象となります。
工事の規模が大きく、費用も建物によっては数千万円以上になるため、修繕積立金を支払ってきた区分所有者の理解を得るのに発注業者、費用、施工内容の透明性が求められます。
オーナー様におかれましても、当然費用は安く抑えたいところですから、相見積もりをとる方は少なくないかと思います。
しかし費用が安くても、施工内容がオーナー様のご希望に沿わないものであったり、長期的に見て不適切なものであっては「安物買いの銭失い」になってしまいます。
ですので、相見積もりをとる際は、施工内容も併せて検討するのが望ましいと考えられます。
相見積もりについて
ここで改めて相見積もりについておさらいしておきます。
相見積もりは、複数の会社に同じ条件で見積もりを依頼し、金額や内容を比べて発注先を決める方法です。
相見積もりのメリットは、費用の目安がつかみやすい点です。
1社だけの見積もりでは金額が妥当かどうか判断しにくいですが、複数社の数字が並ぶとおおよその相場感が見えてきます。
会社ごとの対応の違いも比べられるため、質問への返答の早さや説明の分かりやすさも判断材料になります。
複数社を比較することで、見積金額だけでなく、施工内容や数量、仕様などの違いを把握しやすくなるのも相見積もりのメリットの一つです。
たとえば複数社に見積もりを依頼したところ、1社だけ極端に安い金額を提示してきた場合、工事範囲や数量、仕様などに違いがないか確認するきっかけになります。
注意したいのは、見積もりの前提条件が揃っていないと比較が成り立たない点です。
たとえば、A社は下地補修を多めに見込み、B社はすべて最低限で計上している場合、総額だけを見るとB社が安く見えます。
しかし、仮にA社が下地補修を多めに見込んだ根拠が妥当なら、A社の方がより適切な修繕範囲を提示している可能性があります。
こうした差が生じないよう、各社の見積り区分に違いがあれば詳細を確認する、仕様書を統一させる等の対処が必要になります。
特に数量や仕様などが曖昧な項目については、見積りの具体的な中身や算定根拠を尋ねるのが望ましいです。
なお依頼する社数に決まりはありませんが、実務上、3～5社程度に絞って比較する例もあります。
プロポーザル方式とは？
では、プロポーザル方式はどういった手法なのでしょうか。
プロポーザル方式は、価格だけでなく、各社の提案内容を評価して発注先を選ぶ方法です。
もともとは国や自治体の設計業務や委託業務の発注などで用いられてきた方式で、大規模修繕の業者選定に取り入れるマンションもあります。
流れの一例を挙げると、まず募集要項で修繕の目的や条件を示し、参加を希望する会社から提案書を提出してもらいます。
提案書には、劣化の調査結果をふまえた工事の方針、使用する材料、工程計画、施工体制、居住者への配慮、アフターサービスの内容などが盛り込まれるのが一般的です。
その後、必要に応じてプレゼンテーションや質疑を行い、あらかじめ決めた評価項目にそって提案内容などを比較し、発注先を選びます。
この方式の強みは、金額の安さだけでは測れない部分を比べられる点です。
同じ予算でも、工事の進め方や品質管理の考え方は会社によって異なります。
その点で、プロポーザル方式は提案を通じて違いを具体的に確認できるため、納得のいく結果になりやすいと考えられます。
一方で、募集要項や評価基準の作成、提案書の読み込み、審査の場の運営などに手間と時間がかかります。
専門知識が必要な場面も多いため、設計コンサルタントなどの専門家に協力を依頼する管理組合もあります。
評価基準が曖昧だと選定の理由が説明しにくくなるので、事前に評価項目と配点を決めておくのが望ましいでしょう。
プロポーザル方式と向き不向き
一般的な相見積もりとプロポーザル方式の違いは、相見積もりが「条件を揃えて価格や内容を比較する方法」なのに対し、プロポーザル方式は「提案内容を含めて総合的に比較する方法」といえます。
実務ではこの二つを完全に切り分けず、組み合わせる例も見られます。
たとえば提案書で数社に絞り込んだうえで、同一条件の見積もりで最終的な金額を比較するといった方法です。
一般的な相見積もりは、仕様が固まっていて、条件を揃えやすい工事に向いています。
手続きが比較的シンプルで、短い期間で進めやすく、無料見積りを受けている業者も多いため、時間も手間も費用も抑えられます。
修繕内容が明確で一般的なものなら、相見積もりによる比較が適していると考えられます。
プロポーザル方式は、劣化の状況が複雑な場合や、工法や材料の選択肢が多い工事で、会社ごとの考え方を知りたい場合に適しています。
どちらが優れているかは一概にいえず、建物の規模や管理組合の体制、準備にかけられる期間によって適した選び方は変わってきます。
業者を選ぶポイント
大規模修繕の発注先を選ぶ際、見ておきたいポイントはいくつかあります。
ひとつは金額の内訳です。
総額だけでなく、足場、下地補修、塗装、防水、諸経費などの項目ごとに内容を確認すると、会社ごとの考え方の違いが見えてきます。
極端に安い項目や、数量が曖昧な項目があれば、遠慮せず一つ一つ根拠を尋ねるようにしましょう。
根拠が明確かどうかはもちろん、回答が丁寧かどうかも見極める手がかりになります。
次に、施工実績と体制です。
似た規模や構造の建物を手がけた経験があるか、現場を管理する担当者がどのような体制で入るのかといった点も、業者を見極める手がかりになります。
加えて保証・アフターサービスの内容も、あわせて見ておくと安心です。
さらに居住者への配慮にも目を向けたいところです。
大規模修繕は住みながら工事を進める場合が多く、騒音や臭い、足場や養生による日常の不便がつきものです。
お知らせの方法や、問い合わせへの対応の流れは、工事期間中の満足度に関わってきます。
また、設計コンサルタントなどの専門家に選定を依頼する場合は、施工会社との利害関係などについても確認しておくとよいでしょう。
発注者が公正に業者を比較・選定できるよう、選定に関わる事業者との関係や役割を事前に確認しておくことが重要です。
最後に、選定の過程を記録に残しておくと後から経緯を説明しやすくなります。
議事録等を残しておくと、総会で承認を得る際にも比較の根拠を示せるため、合意形成が進めやすくなるでしょう。
大規模修繕のご相談もイエプラスへ
大規模修繕の業者選びには、一般的な相見積もりの他、今回ご紹介したプロポーザル方式などさまざまな進め方があります。
建物の状況や管理組合の体制によって向いている方法は変わりますので、まずは状況を整理するところから始めましょう。
弊社は戸建て住宅の外装リフォームを中心に展開しておりますが、中～小規模のビル、マンション、倉庫の大規模修繕も承っております。
相見積もりも歓迎しておりますので、複数の業者を比較、検討したいオーナー様はぜひお尋ねください。
その他、戸建住宅の外装、外構の各種リフォームも承っておりますので、まずは無料見積もりからお気軽にご相談ください。
神奈川県から東京都内にお住まいの方で、リフォームをお考えの際はぜひイエプラスにご用命ください。
