ビル・マンション売却と大規模修繕の関係性
こんにちは！イエプラスのスタッフです！
ビル・マンションの売却をお考えのオーナー様、将来的に売却する可能性があるオーナー様。
所有しているビルやマンションを売ろうと考えたとき、多くの方が悩むポイントに「大規模修繕を済ませてから売るべきか、そのまま売るべきか」があります。
建物の不具合、たとえば外壁のひび割れや屋上の防水状態は、建物の第一印象だけでなく、資産価値そのものに影響する要素です。
では大規模修繕で不具合を処理してから売ればいいかというと、必ずしもそうとは言えません。
大規模修繕には多額の費用がかかるため、売却価格とのバランスを見極める必要があります。
今回は、この修繕の有無と売却価格についてまとめます。
・免責事項
本記事は資産運用を推奨するものではありません。不動産の売却に関して、弊社ではいかなる責任も負いかねますので、悪しからずご了承ください。
もくじ
大規模修繕の基本的な役割と実施サイクル
修繕「前」に売却するメリットと注意点
修繕「後」に売却するメリットと資産価値への影響
買い主がチェックする建物のポイント
修繕履歴の開示が取引に与える安心感
どちらがいいかはケースバイケース
売却前の修繕もイエプラスにお任せ下さい
大規模修繕の基本的な役割と実施サイクル
ビル・マンションの大規模修繕は、建物の経年劣化を防ぎ、安全性を維持するために必要な工事です。
主な工事内容には、外壁塗装、屋上防水、バルコニーの床防水、共用部の廊下や階段の整備などが含まれます。
こうした修繕は12年から15年程度の周期で実施するのが一般的とされています。
コンクリートの建物は頑丈に見えますが、日光や雨風にさらされ続けることで、目に見えない場所から徐々に劣化が進行します。
例えば外壁に発生した小さなクラック（ひび割れ）を放置すると、そこから雨水が浸入して内部の鉄筋を錆びさせ、建物の構造的な寿命を縮めます。
大規模修繕は見た目だけでなく、建物の強度や機能を維持するための重要な工事です。
修繕「前」に売却するメリットと注意点
では、修繕前に売却するのと修繕後に売却するのとで、どのような違いがあるのか見てみましょう。
大規模修繕を行わずにそのまま売却する場合の最大のメリットのひとつは、オーナー様の手元から多額の資金が出ていかない点にあります。
修繕費用の捻出が難しい場合や、早期に現金化したい場合は、修繕前の売却が有効な選択肢となります。
ただし、この場合は「修繕が必要な状態であること」を前提とした価格交渉が行われるのが通例です。
買い主側は、購入後に自身で修繕費用を負担しなければならないため、その分をあらかじめ売却価格から差し引くよう求める可能性が高いです。
また修繕が放置された物件は、金融機関からの担保評価が低くなるケースがあり、買い主が融資を受けにくくなるという側面も否定できません。
さらに雨漏りやタイルの剥落などの重大な不具合が発生している場合、法的な責任問題に発展するリスクも考慮し、現状を正確に告知して契約を進める必要があります。
修繕「後」に売却するメリットと資産価値への影響
修繕を完了させてから売りに出すと、物件の印象は当然、未修繕の状態よりも良くなります。
外壁の汚れが落ち、防水機能が更新された建物は、買い主に対して「適切に管理されてきた物件」という強い安心感を与えやすいです。
不動産流通市場において、直近で大規模修繕が実施された事実は、物件の大きな加点要素です。
買い主は購入後、10年ほどは大きな修繕費用を負担せずに済む場合が多く、長期的な資金計画を立てやすくなり、強気の価格設定でも成約に至る可能性が高くなります。
また、修繕によって建物の寿命が延びていることが証明できれば、耐用年数の観点から、買い主のローン審査が有利に働く場面もあります。
結果として、修繕にかかった費用以上の価格上乗せができるかどうかは相場によりますが、少なくとも「売りやすさ」という点では圧倒的に有利です。
買い主がチェックする建物のポイント
投資家や購入を検討している個人の方は、建物の表面的な綺麗さだけでなく、細かい部分までチェックすることが予想されます。
その際よく指摘されるポイントをいくつか挙げてみます。
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タイルの浮きや剥がれ：外壁タイルが浮いていると、第三者への被害リスクがあるため敬遠されやすい。
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防水層の状態：屋上やベランダの防水シートが膨らんでいたり、破れていたりしないか。水漏れの痕跡がある場合、値下げ交渉の大きな材料になる。
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シーリング材の劣化：窓枠やタイル同士の継ぎ目にあるシーリング材がひび割れていると、雨漏りの予備軍と見なされることがある
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鉄部のサビ：非常階段や手すりにサビが目立つと、管理体制を疑われたり、重大な事故の懸念を指摘される場合がある。最悪崩落事故等による責任問題に発展する恐れがある。
これらの項目が修繕によってクリアされていると、買い主の不安要素を事前に排除した状態で交渉に臨めます。
修繕履歴の開示が取引に与える安心感
大規模修繕を実施した際は、その工事記録や保証書を保管しておくことが非常に有効です。
いつ、どの会社が、どのような工法で補修したのかを書類で示すことができれば、物件の信頼性は飛躍的に向上します。
また口頭で修繕内容を伝えるよりも、具体的な工事写真や仕様書を提示する方が、プロの投資家や鋭い買い主を納得させやすいでしょう。
特に防水工事の保証期間が残っている場合は、そのまま次のオーナーへ引き継げる場合があるため、付加価値として高く評価されます。
修繕を行わない場合であっても、過去の修繕履歴を整理して開示する姿勢は、誠実な取引を望む買い主から好感を持たれます。
どちらがいいかはケースバイケース
大規模修繕を行うべきかどうかの判断は、建物の現在の劣化具合と売却希望価格のバランスによって決まります。
築年数が浅く、修繕の必要性が低いのであれば、そのまま売却しても大きな損はありません。
反対に、目に見えてボロボロの状態であれば、一部だけでも補修してから売り出した方が、結果的に手元に残る金額が多くなる場合もあります。
無理に高額な修繕を勧めるつもりはありませんが、建物の劣化は時間とともに進行し、放置するほど修繕コストが膨らむのも事実です。
今の状態でいくらで売れるのか、修繕にいくらかかり、それによっていくら価値が上がるのか、不動産仲介業者の見立てとリフォーム業者の見積もりを元に判断し、利幅が大きい方を選ぶのがよいでしょう。
また価値があっても買い手がいなければ売却できませんから、立地や不動産市況も含め「買い手が付くかどうか」にも注意が必要です。
売却前の修繕もイエプラスにお任せ下さい
イエプラスでは、小から中規模のビル・マンションの外装リフォームも承っております。
売却を検討中で、外壁や屋上の状態が気になっているオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
熟練の自社職人による丁寧な施工で建物の価値を高めます。
なお弊社は投資アドバイザーではありませんので、売却の判断につきましては、不動産売買の専門家から助言を得ることを強くおすすめします。
また弊社は戸建住宅の外装全般、外構のリフォーム等も承っておりますので、相模原市を中心とした神奈川県全域、町田市など神奈川県寄りの東京都内で外装リフォームを検討中の方は、お気軽にご相談ください。
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